Данные за декабрь и IV квартал показывают, что рынок ипотечного кредитования вошёл в фазу активного восстановления, хотя год в целом завершился со снижением по сравнению с 2024‑м. Конец 2025 года стал концентрированной отдушиной для отложенного спроса, движения ставок и эффекта льготных программ.
Декабрь: пик выдач и исторический максимум среднего чека
В декабре банки выдали 162,81 тыс. ипотечных кредитов на сумму 776,81 млрд руб., что стало максимальным значением за 2025 год как по количеству, так и по объёму. По отношению к ноябрю выдачи выросли на 47% по числу кредитов (с 110,53 тыс.) и на 53% по сумме (с 508,87 млрд руб.), а к декабрю 2024 года прирост выглядит ещё жёстче: +148% по количеству (65,68 тыс. год назад) и +184% по объёму (273,50 млрд руб.). Для банков это означало мощный финишный поток заявок, для заёмщиков — окно возможностей перед изменением условий господдержки.
Средний размер ссуды на покупку жилья в декабре достиг исторического максимума за весь период наблюдений и составил 4,77 млн руб. По новостройкам средний чек поднялся до 5,69 млн руб., по вторичному рынку — до 3,74 млн руб., при том, что годом ранее значения были 5,47 млн и 2,68 млн руб. соответственно. Рост среднего чека отражает как подорожание квадратного метра, так и смещение структуры спроса в сторону более дорогих объектов и крупных городов.
Структура рынка: баланс первички и вторички
По количеству в декабре доли первичного и вторичного жилья разделились поровну — по 50%, но по объёму новостройки заняли 61%, вторичный рынок — 39%. В ноябре распределение выглядело схожим по количеству (49% против 51%), а по объёму доля первички была чуть выше — 62%. Год назад первичный рынок занимал 53% по количеству и 69% по объёму, то есть за год вторичка немного отвоевала позиции, хотя новостройки продолжают доминировать по сумме выданных кредитов.
Такое соотношение хорошо укладывается в картину активного использования льготных программ, ориентированных прежде всего на первичный рынок. Новостройки подтягивают вверх средний чек и увеличивают общий объём кредитования, вторичка даёт шире охват регионов и более гибкий ценовой диапазон.
Сроки, стоимость кредита и долговая нагрузка
Средний срок ипотеки в декабре вырос до 285 месяцев (23 года 9 месяцев) и стал максимальным значением за 2025 год, вторым по всей истории рынка после июньских 292 месяцев 2024 года. По новостройкам средний срок достиг 326 месяцев (27 лет 2 месяца), по вторичному жилью — 254 месяца (21 год 2 месяца), разрыв по продолжительности составил шесть лет. Удлинение сроков — инструмент, который банки и заёмщики используют для удержания платежа на приемлемом уровне при росте цен и среднего чека.
Полная стоимость кредита в декабре составила 18,26% против 18,19% месяцем ранее. По новостройкам ПСК была на уровне 18,10%, по вторичному рынку — 19,52%; в ноябре показатели составляли 18,03% и 19,86% соответственно. На практике это означает стабилизацию ценовых условий ближе к верхней границе комфортного диапазона для массового заёмщика при заметной премии за вторичный рынок.
Итоги IV квартала и года: восстановление с пониженной базой
За IV квартал 2025 года банки выдали 384,03 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,78 трлн руб. По сравнению с III кварталом (264,26 тыс. кредитов на 1,15 трлн руб.) количество выдач выросло на 45%, объём — на 54%. В годовом сравнении с IV кварталом 2024 года динамика ещё более показательная: +80% по количеству (213,60 тыс. год назад) и +106% по объёму (864,14 млрд руб.).
За весь 2025 год было выдано 996,06 тыс. ипотек на 4,42 трлн руб., при среднемесячном объёме 368,30 млрд руб. Относительно 2024 года рынок сократился: по количеству на 14% (с 1,16 млн кредитов), по объёму на 9% (с 4,88 трлн руб. и среднемесячными 406,71 млрд руб.). То есть год формально прошёл под знаком снижения, но внутри него кривая шла вверх почти каждый месяц, а декабрь закрыл год резким всплеском.
Факторы роста: ставки, отложенный спрос и льготные программы
Генеральный директор Объединённого кредитного бюро Михаил Алексин описывает 2025 год как последовательное восстановление после провального января с нарастающей активностью к концу года и декабрьским приростом выдач на 50%. В качестве ключевого драйвера он выделяет смягчение кредитно‑денежной политики и снижение ставок по рыночной ипотеке, что открыло окно для заёмщиков с достаточным доходом, но ранее не готовых к высокой ежемесячной нагрузке.
Часть спроса сформировали домохозяйства, которые в 2024–2025 годах выбирали накопительную стратегию и держали деньги на вкладах, ожидая более предсказуемых условий. По мере завершения годовых депозитов к концу 2025 года этот сегмент перешёл от накопления к покупке жилья, что подкрепило рынок в момент, когда цены на недвижимость продолжали движение вверх.
Отдельный вклад в декабрьский пик внесли льготные программы: всплеск выдач по субсидируемым ипотекам связан с желанием заёмщиков успеть воспользоваться действующими условиями господдержки на фоне анонсированных изменений параметров семейной ипотеки с февраля 2026 года.
Региональная картина: концентрация объёма и разброс по срокам
По объёму ипотечного кредитования в декабре в лидерах оказались Москва (12,50 тыс. кредитов на 91,87 млрд руб.), Московская область (9,36 тыс. на 58,23 млрд руб.), Санкт‑Петербург (8,55 тыс. на 51,57 млрд руб.), Татарстан (6,12 тыс. на 29,43 млрд руб.) и Краснодарский край (5,96 тыс. на 29,39 млрд руб.). Средний размер кредита был максимальным в Москве (7,35 млн руб.), далее следовали Московская область (6,22 млн руб.) и Петербург (6,03 млн руб.). Эти значения заметно выше общероссийского среднего и отражают ценовые уровни регионов с наиболее дорогим жильём.
По срокам кредитования в декабре выделились два полюса: самый длинный средний срок зафиксирован в Северной Осетии — 327 месяцев (27 лет 3 месяца), самый короткий — в Чукотском автономном округе, 238 месяцев (19 лет 10 месяцев). Это демонстрирует, как региональная ценовая и доходная специфика влияет на горизонт долговой нагрузки и стратегии погашения.
Суммарно картина конца 2025 года показывает рынок, который вышел из фазы сжатия, активно использовал льготные программы и сокращение ставок, но сохранил структурные риски: высокий средний чек, удлинённые сроки и сильную концентрацию объёма в крупнейших агломерациях